Souvent négligé par les investisseurs, le régime du foncier déficitaire est très attractif : il permet de déduire les coûts de construction et diverses autres dépenses liées à un bien immobilier acheté, qui sont ensuite déduits des revenus du bien. En effet, si un bénéfice est réalisé sur la différence entre le revenu brut du bien et les frais déduits, ce dernier est ajouté au revenu brut du propriétaire, et soumis à l’impôt progressif sur le revenu.

Qu’est-ce que le principe du foncier déficitaire ?

Le foncier déficitaire est un excellent moyen de réduire considérablement les revenus locatifs, et de minimiser les impôts. Dans cette optique, les propriétaires qui veulent savoir comment ne plus payer d’impôt foncier doivent se faire à l’idée qu’ils devront se limiter à la réduction des revenus. D’ailleurs, l’investissement en déficit foncier peut se simplifier avec l’aide d’un expert du secteur comme Gridky. Le professionnel est surtout en mesure de vous proposer le dispositif d’investissement le mieux adapté, vous aider à choisir le bien idéal et à la recherché du financement. Les clés pour maximiser les effets du déficit foncier sont effectivement au rendez-vous.

Si un contribuable propriétaire d’un bien immobilier déduit un déficit foncier de son revenu brut au cours d’une année donnée, il doit louer le bien avant le 31 décembre de la troisième année qui suit la déduction. Le bien doit donc être loué pendant au moins trois ans. Ce dispositif s’adresse également aux investisseurs qui souhaitent acheter et rénover des biens immobiliers anciens pour les rendre plus attractifs, plus prestigieux ou pour obtenir des rendements locatifs plus élevés. Cette incitation fiscale encourage également la rénovation des biens immobiliers pour répondre aux normes d’habitation et d’énergie afin d’augmenter la valeur des biens existants et de limiter l’obsolescence. Dans tous les cas, le dispositif vous offre la possibilité de réduire l’impôt sur vos revenus bruts.

 Comment bénéficier de ce dispositif ?

Le régime d’imputation des déficits fonciers sur le revenu brut s’applique aux revenus fonciers provenant de tout immeuble situé en zone urbaine ou rurale, et appartenant directement à une personne physique ou à une entité transparente, ou à des entités immobilières non commerciales non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI, etc.). Les déficits fonciers peuvent donner lieu à une économie d’impôt sous forme de crédit d’impôt. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut être propriétaire d’un immeuble ancien à usage locatif, avoir réalisé des travaux de rénovation supérieurs aux revenus générés par le bien, et avoir loué le bien non meublé pendant au moins trois ans (résidence, bureau, résidence secondaire, etc.).

Cette obligation suppose que le contrat de location soit valable et permanent. Si le bien a été laissé non meublé par une compagnie d’assurance ou une autre entité, cette condition ne peut être remplie, même si le propriétaire a reçu et déclaré des frais de remplacement. Toutefois, si vous avez fait un effort de bonne foi pour trouver un nouveau locataire, la période de non-déductibilité peut s’appliquer.

Quelles sont les dépenses déductibles ?

Le projet de loi prévoit que les propriétaires peuvent déduire 100 % du coût des rénovations ou des réparations, dans la limite de 10 700 euros par an. En cas de dépassement de ce plafond, le déficit non utilisé peut être reporté sur 10 ans, et imputé sur le revenu positif du bien, mais le plafond annuel reste inchangé. Les dépenses déductibles sont les dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration et de rénovation (autres que les dépenses liées à la construction, à la rénovation ou à l’agrandissement du bien) qui sont déductibles du revenu brut.